住宅ローン講座

破綻しないための住宅ローン完済計画とは?

はじめに

住宅金融支援機構の2015年フラット35利用者調査では、利用者の平均年齢、つまりフラット35を利用して住宅を購入した人の平均年齢は39.8歳。

土地付き注文住宅を購入した人のうち40歳未満の占める割合は69.7%にものぼります。

子どもの教育資金に目処がつき、頭金・諸費用の目算がついたところで、満を持してマイホーム購入計画を実行に移すとすれば、自然な流れともいえる平均年齢です。

現役世代で返済終了が理想的

問題は、住宅ローンとのつき合い方。

現在、ほとんどの会社が定年60歳制・再雇用定年を65歳としています。

仮に平均年齢である39.8歳で35年ローンを組んだとすると、返済終了年齢は約75歳。

年金生活となっている年代です。

厚生年金や国民年金といった老後の公的年金額は加入歴によってそれぞれですが、厚生年金に40年加入した夫と専業主婦の妻が受け取る年金金額は、厚生労働省のモデルで月額23〜24万円です。

現役世代のピーク時の収入から半減する家庭も珍しくありません。

できれば住宅ローンは現役世代で完済していたいもの。その具体的な考え方を見ていきましょう。

プラン1・定年時完済プランを当初から

一番良いのは、60歳の定年時にローンが終了するよう短い返済期間でローンを組むことです。

返済期間が短いということは、支払う利子が少なくなるということ。同じ金利で35年借りるよりは、20年という短い期間で借りれば、支払う利子総額は少なくなるのです。

そして、返済期間を短くすれば一般に適用金利も低くなります。

いいことづくめの短期間返済ですが、一番の問題は返済する月々の金額が高額となることです。

住宅ローン返済時期は、老後資金を準備しなければならない時期と重なることが多いものです。

家庭によっては子どもの教育費用との折り合いをつける必要があることも。

漠然とした概案だけで決めることはできません。

ここは、金融機関のシミュレーションサービスをフル活用しましょう。

返済期間をできるだけ短くしたいという希望を伝え、数パターンの試算を依頼します。

実際の金額を見てみれば、意外とやりくりできる金額であるかもしれません。

プラン2・繰上げ返済を次なる目標に

プラン1のとおりローンをできるだけ短い返済期間とした人も、返済金額との兼ね合いであまり短くできなかった人も、繰上げ返済を次なる目標とされることをおすすめします。

低金利の今、繰上げ返済に消極的な意見もありますが、「現役のうちに完済」を目標とするのなら繰上げ返済は有効な施策です。

そもそも金融機関は、預金という形で人々からお金を借り、そのお金に金融機関の人件費や家賃など必要な経費をのせて貸付金利を設定します。

定期預金で受け取る金利が住宅ローンで支払う金利より高くなることはまずありません。

低い金利の定期預金に置いておくより、ローンの元本を返してしまったほうが効率はいいのです。

住宅購入後1〜2年は何かと出費が重なりますが、その後は無理なく節約し、まとまったお金は繰上げ返済にあてましょう。

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退職金で住宅ローンの返済は安全か

長い返済期間のローンを持つ人の中に、退職金での一括返済を計画する人がおられます。

このプランの是非は、老後資金がどの程度準備できているかによります。

老後の生活は公的年金だけでは厳しいことが一般的であり、退職金は貴重な老後資金の原資となるものです。

個人年金や土地活用などの不労所得が確保できていれば悪いプランではありませんが、そうした代替計画がないままに、現役世代の借財の精算に退職金を使い切ってしまう計画の立案は危険なものと言わざるをえません。

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まとめ

住宅ローンは長いおつき合いとなる金融商品ですが、なるべく早くおつき合いを切り上げれば、家計には大きな余裕が生まれます。

そして意識すべきは老後資金とのバランスです。支払利息総額を小さくし、そのお金を老後資金に振り分け、理想のマイホームで豊かな老後生活を送りましょう。

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