住宅ローン講座

忘れないで!以外にかかる住宅ローンの諸費用

はじめに

不動産会社の広告を眺めていると、よく「頭金0円でも月々○○万円のローンお支払い」という文言がかかれています。

それを見て、「これなら我が家にも払えるんじゃない?」なんて考えてしまう人、多いのではないでしょうか?

実はその考えには、いくつかの落とし穴が隠されています。

その1つがローン諸費用があります。

合計すれば100万円を超えることもあるローンの諸費用は、多くの場合、広告上では計上されていません。

今回は、ローン諸費用はどのくらいのなのか、何にそんなにも金額がかかるのかについて解説いたします。

どの金融機関でも差がほとんどない諸費用約30万円

まずご紹介するのは、どの金融機関でローン契約してもほとんど差がない、つまり金融機関にとっては「必要経費」とも考えられる諸費用です。

抵当権設定登記費用

法務局に支払うお金です。借入額の0.4%と決まっています。借入額が3000万円なら12万円ですね。

司法書士報酬

上の登記手続きは、専門家である司法書士に依頼します。

その報酬は事務所や司法書士によって多少異なりますが、おおむね10万円程度と考えて良いでしょう。

火災保険料

ローン契約時には当該住宅について火災保険に加入することを求められます。

保障期間と金額によりますが、10~数十万円程度です。

その他

「フラット35」という住宅ローン商品なら、5万円程度の「適合証明発行手数料」と、借入額に応じた「団体信用生命保険手数料」の初年度分の支払いが必要になります。

メガバンクなどで有利な融資事務手数料

金融機関によってその金額に差があるのが、融資事務手数料と保証料の2つです。

融資事務手数料は、その名の通り、金融機関がローン契約の際に事務サービスを行ったことに対して支払われる、金融機関への報酬のことです。

どのくらいの金額になるのか、金融機関によって大きく2つのタイプに分かれます。

  • 定額型:メガバンクなどが採用しています。一律3万2400円のように、借入額に関係なく定額です。
  • 定率型:採用しているのはネット銀行に多く見られます。借入額の1.08%や2.16%のように、金額が借入額に比例します。

借入額が3000万円だと、定額型の手数料が3万円強なのに対し、定率型の手数料は32万4000円(1.08%の場合)や64万8000円(同2.16%)にも上ります。ここだけを見ると、定額型を採るメガバンクなどの方が有利ですね。

ネット銀行は保証料が無料!

住宅ローン諸費用のもう1つのポイントである保証料を見ると、反対にメガバンクなどのほうが不利になります。

保証料とは、ローン契約者であるあなたがきちんと毎月返済を行うことを保証してくれる保証会社に支払うお金のことです。

金融機関は、保証会社が保証しない人にはローンを実行しません。

そしてこの保証料は数十万円~百数十万円にも上るのです。

保証料の支払い方には2種類あり、ローン契約者は自由に選べることがほとんどです。

  • 外枠方式:一括前払い方式とも呼ぶ。三菱東京UFJ銀行の場合、借入金額が3000万円で借入期間が30年なら、57万4110円。

  • 内枠方式:利息組込み方式とも呼ぶ。適用金利を0.2%上昇させて、その上昇分を保証料に充てるものが多い。なお、3000万円を30年間元利均等返済で借り入れると、金利が0.2%上昇することによって総返済額は約100万円増える。
    またローン契約者の信用力によって、必要な保証料に幅を持たせている金融機関も多いので、審査結果には注意しておきましょう。
    一方、ほとんどのネット銀行では保証料無料(銀行が負担する)のところがほとんどです。

まとめ

  • 約30万円の必要経費はどの金融機関でもさほど変わらない。
  • メガバンクなどの店舗型金融機関は融資事務手数料が3万2400円などと低額だが、保証料が高額になる。
  • ネット銀行は融資事務手数料が高額になるが、保証料無料が基本。

以上のことをしっかりと理解しておきましょう。

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