はじめに
不動産の書類をチェックしましょう。
どんな建物が建てられるのかは、法律上土地がどのような状態にあるのかを知らないとわかりません。
土地の権利を見よう
土地の権利には、所有権の他に借地権というものがあります。
所有権とは土地を全面的に支配する検知のことで、権利に制限がありません。
借地権は土地を借りているので制限があります。
土地が安い代わりに、地代を払ったり、将来的に地主さんに土地を返すなどの面倒が発生します。
借地権にはさらに旧法と新法があり、さらに地上権などという細かい区別があります。
買う場合は法律をしっかり確認して、納得してから買いましょう。
また借地権は銀行のローンが通りにくいため、売るときに所有権に比べて売りにくいというデメリットがあります。
用途地域の確認
都市計画法上、家を建てられるのは「市街化区域」だけです。
「市街化調整区域」では家は基本的に建てられません。
市街化区域にはさらに以下のような用途地域が細かく決められています。
それぞれの土地別に建てて良いもの、いけないものの決まりがあります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
例えば「第一種低層住居専用地域」は良好な住宅地として知られますが、その分規制も厳しくなります。
「商業地域」の土地を買うと、小規模の工場や風俗店などが近隣に立つこともあります。
買う予定の土地がどういう用途地域に指定されているのか、よく確認しておきます。
建蔽率と容積率
実は100平方メートルの土地を買っても、100平方メートルいっぱいに家が建てられるわけではありません。
敷地面積に対しどの高さのどの大きさの建物が建てられるか、それは建蔽率と容積率によって決まります。
建蔽率は敷地面積に対する建物の面積のこと。容積率はどれくらいの高さのものが建てられるかに関係します。
例えば建蔽率が60パーセント、容積率が100パーセントといった場合、土地の大きさが100平方メートルなら、60平米の建物まで建てられます。
容積率は敷地面積に対する床面積の割合で、1階と2階合わせて100平方メートルまでの建物なら建てて良いということになります。
高さ制限や防火地域などの規制も
このほか、北側高さ制限、日影規制、絶対高さ制限などの規制が存在します。
これらの細かい制限を全てクリアした上で、建てられる建物が決まってきます。
接道は命綱
建築基準法には「接道義務」というものがあり、「幅４メートル以上の道路に２メートル以上接している部分」がないと、建物が建てられません。
そのため、この接道は命綱と言えるほど大事です。
接道のない土地は「袋地」と呼ばれ、市価より大幅に安い値段で取引されていますが、接道義務を果たさないと建物が建てられません。
道路の幅が２メートルない場合は「セットバック」といって２メートル分後退しなければいけません。
一見道路に見えても、私道なら特に注意が必要です。
いわゆる「旗ざお状」の敷地や不整形の敷地の場合、この幅がギリギリのことがあり、もし将来的に敷地の境界で争いが起きた場合などに、建て替えができなくなってしまう可能性もあります。
また、旗ざお状など奥まった土地では、ユンボなどの取り壊し用機械が入らず、リフォームや取り壊しのさいに余計なお金がかかることになります。
建築条件付の土地
建築条件付の土地というのがあります。
これはある土地に対し、一定の建築業者との請負契約を条件に売買されることを言います。
平たく言えば、決まったハウスメーカーでしか建てられず、一定期間に請負契約を結ばなければいけません。
インフラの有無
上下水道や電気、ガスなどのインフラも重要です。中には下水道が通っていなかったり、市街地にあるのにもかかわらず電線が通っておらず、電柱を立てないと電気が引けなかったりすることがあるからです。
相場をみよう
坪単価が近隣と比べて極端に高かったり安かったりしないか、見ておきましょう。
極端に安い場合、近隣に迷惑な人がいたり、売主が何らかの理由で売り急いでいたりすることがありますから、業者に確認します。
地価公示や不動産の取引価格を見ると、だいたいの相場はわかります。
以上を確認することで、だいたいどんな建物が建てられるのかが見えてきます。
この章のまとめ
いかがでしたか？資料からでも随分と色々なことが分かります。しっかりと意味を理解し、その土地の特徴を読み取りましょう。
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