住宅ローン講座

住宅ローンの全期間固定金利フラット35のお得な使い方!

はじめに

もはや全期間固定金利住宅ローン商品の代名詞ともなった「フラット35」。

逆にフラット35以外に全期間固定金利の住宅ローンがあるのかというと、実はあります。

例えば三菱東京UFJ銀行は、「ず~っと金利固定コース」という名前で全期間固定金利の商品を販売しています。

それ以外の商品をあまり見かけなくなったということは、つまりフラット35がそれだけ人気だということなのです。

今回は、そのフラット35について解説いたします!

フラット35のしくみ

フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している住宅ローンです。

全期間固定金利のメリットは、変動リスクを契約者がとらなくても良いというところでしたが、反対に言えば、それだけ金融機関側にとっては高リスクな商品だということですよね。

(だから三菱東京UFJ銀行のような体力のあるメガバンクしか販売できないのです。)

ですが、だからといって住宅購入者にリスクを負わせるようなローンしかないと、住宅が売れません。

日本人は住宅ローンを一生懸命返済するのに、です。

そこで政府機関である住宅金融支援機構は、住宅ローン債権を証券化し投資家に販売することで、民間金融機関が負う変動リスクを最小限に縮めています。

これがフラット35なのですね。

というとなんだか複雑な仕組みのように感じられるかもしれません。

ですがご安心を。

フラット35を契約するときに窓口になった金融機関が結局返済業務も引き続き行うので、契約者はまるで窓口金融機関から借りているかのように借入から返済までを行うことができるのです。

フラット35の金利ですが、住宅金融支援機構は0.90%~1.57%(2016年8月)と幅を持たせています。

ということは、最低金利を採用している金融機関を選ぶのがベストですよね。人件費や店舗維持費が少ないネット銀行で金利が低く、店舗型金融機関では金利が高い傾向があります。

フラット35利用のためには条件がある

住宅金融支援機構には、「良質の住宅を日本に普及させる」という使命があります。

そのため、フラット35でローンを借りるためには、取得する住宅が良質でなければなりません。

具体的には新築住宅の場合、以下のような基準を満たさなければなりません。

  • 床面積が70㎡以上
  • キッチン・トイレ・お風呂以外に居室が2部屋以上
  • 断熱等性能等級2以上または省エネルギー対策等級2以上の断熱構造
  • 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
  • 地面から基礎の上端までの高さ40㎝以上
  • 湿気のある場所の木部には防腐防蟻処理が必要。また床下前面にはコンクリートを打設

これらの基準は、建築基準法よりも厳しく設定されています。一般よりも良質な住宅だということですね。

フラット35の手続きの際には、住宅が基準を満たしていることを第三者機関が証明する『適合証明書』が必要です。

これは、ハウスメーカーに言っておけば用意してくれます。

注意!団信は別

フラット35のさらなるメリットは、メガバンクなどの住宅ローン諸費用の大部分を占める保証料が不要だというところです。

ですが、保証料0円の代わりではないですが、団体信用生命保険(団信)はローンとは別に加入しなければなりません。

これを「機構団信」と呼びます。

フラット35以外の住宅ローンでは、金融機関が団信保険料を負担することがほとんど。

そんな中、フラット35では団信保険料が毎月のローン返済とは別にかかってきます。これは金利にして約0.3%に相当するので、注意しておきましょう。

なお、機構団信にはローン契約者=保険加入者の年齢では保険料が変わらないという、変な特徴があります。

このため40歳以下など若い人なら、機構団信にはあえて加入せずに、民間生命保険会社で収入保障保険(家族収入保険)に加入したほうが有利であることが多いのは、あまり知られていません。

まとめ

  • フラット35は全期間固定金利の住宅ローンである。
  • 金利には幅があるので、最低金利を採用している金融機関から申し込むのが有利。
  • 一般の住宅よりも良質な住宅でないと、フラット35の借入はできない。
  • フラット35は保証料無料だが、金利約0.3%分に相当する団信保険料が別にかかる。

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