目次
はじめに
20年や30年、中には50年もの長期間の契約になるのが住宅ローンです。
ですから住宅ローン選びは、残りの人生の半分以上もの期間をお付き合いする金融機関選びでもあります。
実際、ローン引落し口座と給与振込同じ口座にしておけば、毎月いちいちローン返済額を振り込む手間が省けるということもあり、ローン契約と同時に給与振込口座の方を変更する人も少なくありません。
また金融機関の方もそれを見こんで、給与振込口座を持っている（新たに作った）人には、住宅ローンの条件を優遇する、というようなこともよくあるのです。
そんな長く深いお付き合いになるのが住宅ローンなのですから、相手となる金融機関は信頼のできるところであってほしいですよね。
信頼度の物差しにはさまざまあるのでしょうが、その金融機関の規模は後回しにはできないところでしょう。
大企業ならば優秀な人材が集まるでしょうし、めったなことでは潰れないと考えて良いのではないでしょうか。
大規模な金融機関というと、日本には「メガバンク」とよばれる巨大銀行が存在します。
それが、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行。
（りそな銀行を入れて4行と考えることもあるようです。）
その中でも最も大規模、すなわち日本最大の銀行が三菱東京UFJ銀行なのです。
事実、民間金融期間のなかではローン取り扱い残高が2007年から9年連続1位となっています。
今回はその三菱東京UFJ銀行の住宅ローンについて紹介いたします！
店舗型金融機関のため、諸費用は高め
住宅ローンを選ぶときに、何といっても一番気になるのは、最終的に支払うことになるお金の合計金額ですよね。
その多寡を大きく左右することになるのは、契約当初にかかる諸費用と適用される金利の2つの要素です。
まずは、三菱東京UFJ銀行住宅ローンの諸費用から点検していきましょう。
事務手数料は低い。
1つめの諸費用は挙げはじめれば細かくなっていくのですが、その中でも大きいのは融資にかかる事務手数料と保証料の2つです。
諸費用には他に登録免許税や司法書士報酬、印紙税もあるのですが、こちらはどの金融機関でも大差ありません。
それでは三菱東京UFJ銀行の事務手数料はいくらなのでしょうか。
それはズバリ、税込3万2400円です。
これは借入額の大小にかかわらず定額で、多くのネット銀行が事務手数料を借入額×2.16％（借入額が3000万円なら64万8000円にもなります！）と定めていることを考えると、ずいぶん安いですね。
メガバンクや地方銀行などの店舗型金融機関では、このように住宅ローンの事務手数料を定額、しかも低めに設定していることが多いです。
保証料は高い。
三菱東京UFJ銀行の住宅ローンは事務手数料では秀でていることが分かりました。
それでは諸費用のもう一方、保証料についても確認しましょう。
三菱東京UFJ銀行ではローンの保証人を立てる必要がない分、保証会社に保証料を支払わなければなりません。
その金額は借入額や借入期間、返済方法によって算出されるのでズバリとは述べられません。
一例を挙げると、借入金額3000万円、借入期間30年、元利均等返済方式でローン契約をした場合には、保証料は57万4110円となります。
これは借入時に保証料を「一括前払い」にした場合で、金利を年0.2％分高くすることで利息に組み込んで返済中に支払うこともできます。
この「利息組込み」型の場合、同じ条件だと保証料の全額は約100万円になりますね。
この保証料57万4110円を高いとみるか低いとみるかは、判断が分かれるところです。
同じくメガバンクに数えられるみずほ銀行住宅ローンでは、同じ条件の保証料は一括前払いで57万4110円～200万9460円と幅が設けられています。
三菱東京UFJ銀行の保証料はみずほ銀行の最低金額と同額なのですから、割安だと考えられます。
ただしみずほ銀行の保証料がローン契約者の信用力によって増減するのだとすれば、三菱東京UFJ銀行は単に審査が厳しいだけだとも考えられますね。
こればかりは、実際に審査を受けてみないと分からないところです。
ネット銀行ではこの保証料は0円のところがほとんどですので、ネット銀行各行に比べれば、三菱東京UFJ銀行住宅ローンの保証料は高いと言わざるを得ません。
トータルの諸費用は、多くのネット銀行よりわずかに安い！
以上、諸費用を左右する事務手数料と保証料について確認してきました。
その結果をみると、三菱東京UFJ銀行住宅ローンはネット銀行と比較した時、事務手数料では安いが保証料では高いということになります。
それでは合計するとどちらが安いのでしょうか？
|
|
三菱東京UFJ銀行 |
多くのネット銀行 |
|
事務手数料 |
3万2400円 |
64万8000円 |
|
保証料 |
57万4110円 |
0円 |
|
合計 |
60万6510円 |
64万8000円 |
※借入額3000万円、借入期間30万円、元利均等返済方式の場合
上の表のように、わずかに三菱東京UFJ銀行が諸費用では有利であることが分かります。
ただし、ネット銀行のなかにも、プランによっては事務手数料が上の表よりも低く設定されているところもあるので、三菱東京UFJ銀行が有利だと一概に言い切ることはできません。
（楽天銀行住宅ローンは、返済口座が楽天銀行なら事務手数料は借入額×1.08％です。）
注意！返済途中にかかる小さな手数料
借入当初の諸費用が抑えられている三菱東京UFJ銀行の住宅ローンですが、注意しなければならないのは、返済途中にこまごまとした手数料がかかることです。
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|
窓口 |
インターネット |
|
一部繰上返済手数料 （保証会社手数料含む） |
1万9440円 |
3240円 |
|
期限前完済手数料 （保証会社手数料含む） |
3万240円 |
1万9440円 |
|
金利タイプ変更手数料※ |
1万800円 |
無料 |
|
その他の返済条件変更手数料 |
5400円 |
5400円 |
※金利タイプを「変動タイプ」から「固定特約タイプ」に変更するときに必要。
メガバンクのような店舗型金融機関の長所は、対面でだからこそ可能なサポートの厚さなのでしょうが、それが様々な手続きの際には手数料というデメリットとして現れてきます。
一部繰り上げ返済は返済額軽減のために有効な手段ですから、返済期間中に何度も実施することになります。
そこで少しずつ手数料が発生すると、トータルではかなりの金額になることもあるので注意しましょう。
変動金利は高めだが、全期間固定金利には一考の価値あり
続いて、諸費用に並んで重要となってくる金利について解説しましょう。
たった年0.1％の金利差でも、それが30年間3000万円の契約（元利均等返済）であるなら、総返済額には約50万円もの差が生じることになります。
ですから、金利差は小さくても侮ってはいけません。
三菱東京UFJ銀行住宅ローンの金利は高いのでしょうか？それとも低いのでしょうか？
やや高めの変動金利と固定特約金利
まずは、金利変動リスクを契約者が負うために比較的低い金利となる、変動金利と固定特約金利について見てみます。
2017年1月の、三菱東京UFJ銀行住宅ローンの最優遇金利は以下の通りです。
|
|
三菱東京UFJ銀行 |
住信SBIネット銀行 |
金利差 |
|
変動金利 （通期引下げ型） |
0.625％ |
0.447％ |
▲0.178％ |
|
10年固定特約金利 （当初金利引下げ型） |
0.95％ |
0.54％ |
▲0.41％ |
比較対象として、住信SBIネット銀行住宅ローンの金利と、2行の金利差を挙げています。
一目瞭然ですね。
変動金利でも0.178％、10年固定特約金利にいたっては0.41％もの差がついています。
ですから、三菱東京UFJ銀行住宅ローンの金利は、上記2プランに関して言えば、他行に比べて圧倒的に不利だと言って良いでしょう。
なお上の表では固定特約金利の一例として10年固定特約を挙げていますが、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンでは固定期間は1年，2年，3年，5年，7年，10年，15年，20年から選べます。
また金利を店頭金利から当初は2.2％、特約期間終了後は1.4％差し引く当初金利引下げプランを例として挙げましたが、通期引下げプランとして全期間（変動金利に切り替えても）1.6～1.85％差し引くプランもあります。
全期間固定金利では目を引く低金利！
続いて、金利プランの3つめである、全期間固定金利についても紹介します。
三菱東京UFJ銀行は、ここが「さすがメガバンク！」といったところなのですが、フラット35ではない全期間固定金利の商品を取り扱っています。
全期間固定金利の住宅ローンは、金利変動リスクを金融機関側が長期間にわたって負担するため、経営が盤石で相当の自信がなければ扱えないのです。
だからといって全期間固定金利の商品が無いとなかなか国民が安心して住宅を購入できないというわけで、政府機関である住宅金融支援機構がフラット35を提供しているのですね。
多くの金融機関が全期間固定金利の商品としてはフラット35のみの取り扱いに留まるなか、三菱東京UFJ銀行はフラット35ではない全期間固定金利の商品を販売しているということは、それだけで特筆すべきことなのです。
それではいよいよ、その三菱東京UFJ銀行独自の全期間固定金利プランの、2017年1月の金利を確認してみましょう。
比較対象はもちろん、フラット35の金利（取扱金融機関によって金利には差がありますが、そのなかでも最低のもの）です。
|
契約期間 |
三菱東京UFJ銀行 |
フラット35 |
金利差 |
|
21～25年 |
1.19％ |
1.12％ |
▲0.07％ |
|
26～30年 |
1.26％ |
▲0.14％ |
|
|
31～35年 |
1.32％ |
▲0.20％ |
この表を見て、三菱東京UFJ銀行の方が不利な金利だと判断してはいけません。
というのも、フラット35では団体信用生命保険を別に加入しなければならないからです。
フラット35で加入可能な機構団信保険料は、金利にして約0.3％分だと言われています。
一方で、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンでは団信保険料を別に支払う必要は無い（銀行側が負担）です。
ですから、団信保険料も含めたトータルで考えると、三菱東京UFJ銀行住宅ローンの方が、期間31～35年でも約0.1％、21年～25年なら0.2％以上も有利だということになります。
しかもエコサポート特典を利用することで、そのフラット35よりも有利な全期間固定金利がさらに0.1％割り引かれます。
エコサポート特典の利用条件は、次の3つ。
①旭化成ホームズ，一条工務店，スウェーデンハウス，住友林業，セキスイハイム，積水ハウス，大和ハウス，トヨタホーム，パナホーム，ミサワホーム，三井ホーム，三菱地所ホームのいずれかのハウスメーカーで、新築物件を購入または建築する。
②その物件に太陽光発電システムを搭載する。
③その物件にオール電化，エネファーム，エコウィル，エコジョーズ，ハイブリッド給湯器，エコキュート，エコフィールのいずれかを搭載する。
①を見てみると、住宅展示場には必ずといって良いほど出展している大手ハウスメーカーばかりですね。
注文住宅を取得希望であれば、検討対象に入っているのではないでしょうか。
③についても、オール電化やエネファームとなると費用がかさみますが、エコジョーズなら数万円のプラスで設置が可能です。
となるとハードルが高くなるのは、行政からの補助金を差し引いても100万円以上の費用がかかる②でしょうか。
とはいえ金利0.1％分は3000万円の30年間ローンなら総返済額にして約50万円に相当しますし、売電で家計にはプラスになるはずですから、エコサポートは長い目で見ると益するところの多い選択ではなのないでしょうか。
三菱東京UFJ銀行でないと住宅ローンが組めない人もいる！
住宅ローンを比較するときに検討すべきものは、諸費用と金利だけではありません。
各金融機関は、ユニークなサービスを提供することで、住宅ローン商品に付加価値を付けているからです。
その最たるものが、これからご紹介する団体信用生命保険（略して「団信」）。
三菱東京UFJ銀行の住宅ローンでは、どんな団信が用意されているのでしょうか？
健康を理由に住宅ローンを諦めたくない人は大注目の「ワイド団信」！
住宅ローンは誰でも契約できるわけではなく、審査があります。
そして審査というと、年収や雇用形態，勤務年数やクレジットカードの利用歴など信用力を評価されるというイメージがありますよね。
もちろんその審査も大事なのですが、もうひとつ見落としてはならない「審査」があります。
それが、団信の審査です。
団信とは、住宅ローン契約者に万一のことがあったときに、保険金としてローン残債を支払ってくれる生命保険のことです。
この団信のおかげで万一のときにも遺族を路頭に迷わせずに済むのですが、金融機関にとっても債権を回収でいないというリスクを回避するという意義もあるのです。
ですが団信も生命保険の一種ですので、申込者の健康状態などによっては契約できないことも当然あります。
そして団信の審査を通過できず保険契約できないと、当然ながら住宅ローンの契約も断られてしまいます。
（フラット35だけは、団信の加入なしで住宅ローン契約が可能です。）
これは、経済的な信用力に申し分がないのに持病がある人には、歯がゆい問題ですよね。
そんな問題を解決してくれるのが、三菱東京UFJ銀行住宅ローンの「ワイド団信」なのです！
引受条件緩和型団体信用生命保険「ワイド団信」は、高血圧症や糖尿病，肝炎などの持病があっても保険加入できます。
これで、健康上の理由で住宅ローン契約を諦めずにすむのです。
もちろん、保険金支払可能性が高い団信ですからその分保険料は割高になり、一般の団信が無料であるのに対し、ワイド団信では返済額に金利0.3％分を上乗せしなければなりません。
また、引受条件を緩和していて持病があっても加入しやすいとはいえ、誰でも加入できるわけではなく所定の審査があるので、注意しておきましょう。
このワイド団信のような引受条件緩和型団信を用意している金融機関は少ないので、健康状態に不安がある人なら、三菱東京UFJ銀行住宅ローンは数少ない有力候補となるでしょう。
保障内容が手厚い7大疾病保障付団信
「ワイド団信」が住宅ローン業界では珍しい一方で、疾病保障付団信は各金融機関でラインナップがあります。
ですから、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンにも「7大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン〈Plus〉」がありますが、重要なのはその存在自体よりも保障内容になるでしょう。
というのも一口に「○大疾病保障」とは言っても、実は保障内容はさまざまなのです。
住宅ローンの残返済額が保障される条件が「診断だけで良い」「所定の状態が60日以上」「就業不能状態が12か月以上」の3パターンのいずれかにあたるかで、使い勝手は大きく異なりますよね。
それでは「ビッグ＆セブン」の保障条件はどのようになっているのでしょうか？
|
悪性新生物（がん） |
診断だけで保障 |
|
脳卒中 急性心筋梗塞 |
治療を目的として入院すれば保障 |
|
高血圧性疾患 糖尿病 慢性腎不全 肝硬変 |
就業不能状態が1年と30日以上継続すれば保障 |
※表中の「保障」とは住宅ローン残高が0円になることを指します。
上の表で何よりも注目すべきなのは、脳卒中と急性心筋梗塞という大きな疾病（いわゆる「3大疾病」からがんを除いたもの）の保障条件です。
他の金融機関の疾病保障付団信では、この2疾病の保障条件は「就業不能状態が12か月以上」または「（後遺障害や労働制限などの）所定の状態が60日以上」となっているものがほとんど。
そんななか、1日でも入院すれば適用されるという保障条件は、ずいぶんハードルが低いすなわち保障が手厚いと言って良いのではないでしょうか。
なお「ビッグ＆セブン」には、ここまでご紹介した「3大疾病保障充実タイプ」に金利0.3％分上乗せで加入できるほか、保障条件が厳しめな分保険料を抑えた「安心の保険料タイプ」も選択できます。
巨大銀行だという、見えないメリット
最後に、住宅ローンの商品内容を眺めているだけでは見えてこない、三菱東京UFJ銀行というメガバンクだからこそのメリットを指摘して終わろうと思います。
日本各地に存在する支店と自行ATM
まずは巨大銀行ならば当然のことながら、全国各地に支店が存在します。
住宅ローンは契約時にはもちろん、返済中にも返済方法変更など意外に専門家に相談したいシーンが多いものなのです。
顔と顔を合わせたコンサルティングが、店舗型金融機関の雄だからこそ、自宅の近所でも可能なのではないでしょうか。
また、ある程度以上の大きさのデパートやショッピングモールならば必ずと言っても良いほど、三菱東京UFJ銀行のATMは設置されています。
ですから日々の生活の合間に簡単に、返済口座に入金するのも出金するのもできてしまうのです！
また、住宅ローンを利用することによってATM手数料の無料回数が増えたり他行あて振込手数料が一部無料になったりするサービスもあります。
このように、どこにでも支店やATMがあるメガバンクというのは、それだけで有利なのです！
長いお付き合いができる金融機関は住宅ローンでも有利
住宅ローンでは審査に通過できるかどうかが、申込者の頭を悩ませるところです。
勤務先から転職や独立をして就業年数がリセットされた直後だったり、フリーターなど非正規雇用だったりすれば、尚更ですよね。
ただ同じ状況を、住宅ローンを受け付ける金融機関側から見てみるとどうなるでしょうか。
収入が安定しない、しかもついこの前まで面識のない人から申し込まれても、やはり困ってしまうのです。
ですが反対に、年収などの信用力が同じ条件でも、何年もメインバンクとして利用してもらっている顧客ならばどうでしょう。
金融機関側は、その顧客のこれまで長年にわたる収入や支出、貯蓄状況を情報として持っているわけです。
これが、審査時にはプラスに働く可能性はゼロではありません。
全国をまたにかけるメガバンクだから、三菱東京UFJ銀行を新卒就職時に給与振込口座にして、その後もメインバンクとして利用している人は多いのではないでしょうか。
そんな人なら、まずは三菱東京UFJ銀行に審査申込みしてみる価値はあるでしょう。
まとめ
- 三菱東京UFJ銀行の諸費用は安めだが、返済中に小さな手数料が発生することもある。
- 変動金利と固定特約金利は高めだが、全期間固定金利は団信保険料を加味すると低い。
- 引受条件緩和型団信「ワイド団信」なら、健康上の理由で住宅ローン契約を諦めずに済むかもしれない。
- メガバンクだというのは、それだけでメリットを持っている。
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